תכנון וליווי הנדסי להשגת תקן בניה ירוקה

בדיקת עמידה בתקן 5281 היא חלק מהליך הרישוי ומכתיבה החלטות תכנון עוד בשלב הסקיצה.

בפרויקטים רבים בישראל העמידה בתקן 5281 נבדקת כחלק מהליך הרישוי ברשות המקומית, והיא מכתיבה החלטות תכנון הרבה לפני שהבקשה להיתר נערכת בכלל. המשמעות ההנדסית היא שסעיפים שנסגרים כבר בשלב הסקיצה, בהם אוריינטציה, יחס זיגוג לקיר וסידור הפתחים בחזיתות, קובעים בפועל את תקרת הדירוג שהפרויקט יוכל להגיע אליה בהמשך. כאשר הליווי מתחיל רק לאחר שהתכנון האדריכלי כבר קובע, חלק מהסעיפים אינם ניתנים עוד להשגה ללא שינוי תכניות, והפער נסגר בדרך כלל בפתרונות מערכתיים שמעמיסים על תקציב ההפעלה של המבנה.

הטקסט הבא ממפה מי מחליט מה, באיזה שלב ההחלטה מתקבעת, ומה בדיוק נמסר לגורם הבודק.

זמן קריאה: 12 דקות

תקן בניה ירוקה בוחן ביצועים ולא הצהרות

תקן 5281 מגדיר קריטריונים לביצועים הסביבתיים של מבנים, ומתרגם אותם לדרישות שניתן להוכיח במסמך, בחישוב ובביקורת פיזית באתר. הבדיקה נעשית בתחומים מוגדרים, ובהם אנרגיה, מים, חומרים, בריאות ורווחת המשתמשים, פסולת, תחבורה וניהול אתר הבנייה, כאשר לכל תחום סעיפים משלו ודרך הוכחה משלו. מסמך התקן בנוי בחלקים לפי ייעודי מבנה, כפי שעולה מדף התקן הרשמי של מכון התקנים, ולכן פרויקט מגורים ופרויקט תעסוקה אינם נמדדים באותה רשימת סעיפים.

המבנה הזה משמעותי ליזם מסיבה מעשית. התקן מדרג את המבנה ברמות ביצוע ואינו מסתפק בקביעה בינארית של עמידה או אי עמידה, ולכן שתי אסטרטגיות תכנון שונות לחלוטין יכולות להוביל לאותה רמת דירוג בסופו של תהליך.

הגורם הבודק אינו קורא את כוונות המתכנן. הוא קורא תכנית מידה, מפרט טכני, חישוב הנדסי, אישור יצרן ותיעוד ביצוע, ובודק האם קיימת התאמה בין המסמכים לבין המבנה שנבנה בפועל. פער בין המפרט שהוגש לבין החומר שהותקן באתר הוא הסיבה השכיחה לכך שסעיף שנחשב סגור חוזר לטיפול בשלב מאוחר, ולעיתים ללא אפשרות מעשית לתקן אותו בלי פירוק.

היכן העמידה בתקן בנייה ירוקה הופכת לתנאי ברישוי

חלק ניכר מהרשויות המקומיות שילבו את הדרישה לעמידה בתקן בתוך תנאי הרישוי שלהן, והתוצאה היא שהיזם נדרש להציג ליווי מקצועי לתקן עוד לפני שהתיק מגיע לבדיקה מסודרת בוועדה. החלות משתנה בין סוגי מבנים, וגם בתוך אותה עיר קיימים הבדלים בין מתחמים לפי הוראות התכנית החלה עליהם.

ההבדל בין הייעודים אינו טכני בלבד. בפרויקט מסחר ותעסוקה מרכז הכובד נמצא בעומסי המיזוג, במערכות התאורה ובבקרה עליהן, בעוד שבמבנה ציבור, חינוך או בריאות עולה משקלם של סעיפי בריאות ורווחה, איכות אוויר פנים ואור טבעי (Daylight) בחללי השהייה. אצלנו הדגשים האלה נקבעים כבר בישיבת הפתיחה, מפני שהם מכתיבים אילו יועצים נדרשים לפרויקט ומתי.

דירוג הכוכבים נבנה מתנאי סף ומצבירת ניקוד

שיטת הדירוג עובדת בשתי שכבות. השכבה הראשונה היא תנאי הסף, שהם סעיפים שחייבים להתקיים בכל מקרה ואינם נתונים לשיקול דעת של צוות התכנון, והשכבה השנייה היא צבירת ניקוד מתוך מסלולים אפשריים שמצטברים לרמת דירוג. הפרדה זו היא הבסיס לכל אסטרטגיית התכנון, שכן פרויקט שלא סגר את תנאי הסף לא יגיע לדירוג גם אם צבר ניקוד גבוה בסעיפים אחרים.

הגמישות נמצאת בשכבה השנייה. צוות התכנון בוחר באילו סעיפים להשקיע לפי מאפייני המגרש, האקלים המקומי, סוג המערכות ותקציב הביצוע, ומכאן ששני מבנים באותה עיר ובאותו ייעוד יכולים להגיע לאותה רמת דירוג דרך תמהיל סעיפים שונה לגמרי.

העבודה המקצועית מתחילה במיפוי הסעיפים הריאליים לפרויקט הספציפי, לפני שנקבע יעד הדירוג. יעד שנקבע בלי מיפוי כזה מייצר בהמשך לחץ על היועצים לספק ניקוד מסעיפים יקרים בביצוע, בזמן שסעיפים זולים ופשוט יותר להשגה נותרו בלתי מנוצלים משום שאיש לא בדק אותם בשלב הנכון.

תו תקן בנייה ירוקה והגורם שמאשר את הדירוג

תו תקן בנייה ירוקה הוא אישור המעיד כי המבנה נבדק ונמצא עומד ברמת דירוג מסוימת לפי דרישות התקן. הגוף שמאשר את הדירוג הסופי הוא מכון התקנים הישראלי, והתיעוד הרשמי של התקן וחלקיו מוצג בדפי התקן באתר מכון התקנים.

לתו יש שני תפקידים שונים זה מזה. מול רוכשים ושוכרים הוא מסמך אמון שמעיד על רמת ביצוע שנבדקה בידי גורם חיצוני, ומול הקבלן המבצע הוא מסגרת עבודה שמחייבת רכש חומרים מתועד, שמירת אישורים ותיעוד שוטף של שלבי הביצוע.

התפקיד השני הוא שמפתיע יזמים לא מעטים. הדרישה לתיעוד אינה מתעוררת בסוף הפרויקט, אלא מלווה את האתר לאורך כל הביצוע, ולכן קבלן שנכנס לפרויקט בלי שנמסרו לו דרישות התיעוד בכתב מייצר חוסרים שקשה להשלים בדיעבד. במפרטי ההתקשרות שאנחנו מכינים ליזמים, סעיפי התיעוד מופיעים בתוך המפרט הטכני עצמו ולא כנספח נפרד שנשכח במגירה.

חלוקת האחריות בפרויקט תקן בניה ירוקה

סעיף בתקן שאין לו בעלים מוגדר נשאר פתוח עד לשלב שבו כבר קשה להשלים אותו, וזו התופעה הניהולית שחוזרת בפרויקטים גדולים יותר מכל סוגיה טכנית. מטריצת אחריות שנקבעת בישיבת הפתיחה מונעת את המצב הזה בעלות ניהולית זניחה.

חלוקת התפקידים ברורה כשמגדירים אותה מראש. היזם קובע את יעד הדירוג ואת מסגרת התקציב העקרונית, האדריכל מתרגם את היעד לתכנון מעטפת, אוריינטציה והצללה, יועצי המערכות מספקים חישובים ומפרטים שתומכים בסעיפים שנבחרו, הקבלן מבצע ומתעד, ומלווה התקן מרכז את ההגשות ובודק התאמה בין המסמכים לבין מה שקורה באתר.

הפרויקטים שמגיעים אלינו מגיעים ברובם דרך יזמים וחברות ניהול פרויקטים שמלווים בתהליך, ובחלקם גם דרך משרדי אדריכלים שמעדיפים לקבל את מפת הסעיפים לפני שהחזית נסגרת. בשני המקרים העבודה הראשונה זהה, והיא הצמדת שם של גורם אחראי לכל סעיף פעיל בפרויקט, כולל מועד ההגשה הצפוי של החומר התומך.

רצף הפתיחה בשלב התכנון המוקדם

הרצף הנכון קצר ומחייב סדר. תחילה נקבע יעד דירוג עקרוני, אחריו ממופים תנאי הסף החלים על הייעוד הספציפי, לאחר מכן נבנית אסטרטגיית ניקוד שמתאימה למגרש ולתקציב, ורק אז מוטמעות הדרישות בתכניות ובמפרטים. שינוי סדר הפעולות הזה הוא המקור השכיח לתיאום חוזר בין יועצים.

ההבדל בין טיפול בשלב התב"ע לבין טיפול בשלב היתר הבנייה הוא הבדל של דרגות חופש. בתב"ע עדיין ניתן להשפיע על מיקום המבנים, על המרווחים ביניהם ועל כיווני החזיתות, ואילו בשלב ההיתר ההשפעה מצטמצמת לפרטי מעטפת, זיגוג ומערכות. משרדנו מלווה פרויקטים בשני השלבים, מהתב"ע ועד ההיתר, ופער התוצאה בין השניים ניכר בכל סעיף שקשור לגיאומטריה של הבניין.

צ׳ק ליסט פתיחה לפרויקט

בישיבת הפתיחה נדרשים כמה מרכיבים לפני שאפשר לקבוע לוח זמנים. יעד דירוג עקרוני, רשימת היועצים הנדרשים לפי הייעוד, סט תכניות מינימלי הכולל תנוחה, חתכים וחזיתות, החלטות ראשוניות על מעטפת וזיגוג, עקרונות מיזוג ותאורה, וכן מדיניות חומרים ופסולת שתעבור אל מפרטי ההתקשרות עם הקבלן. חסר באחד מהם מעכב את בניית אסטרטגיית הניקוד, ולא רק את ההגשה.

מה נסגר בתב"ע ומה עוד פתוח בהיתר

כל שלב תכנוני מקבע החלטות שהשלב הבא כבר אינו יכול לשנות בלי לחזור אחורה. הטבלה שלהלן מציגה את דרגות החופש שנותרות בכל שלב, והיא הכלי הפשוט ביותר להסביר ליזם מדוע החלטה שנדחתה בכמה חודשים עולה בשינוי תכניות ובתיאום מחדש מול היועצים.

המסקנה המעשית פשוטה. סעיפים שתלויים בגיאומטריה של המבנה חייבים להיסגר מוקדם, וסעיפים שתלויים במפרט ובתיעוד יכולים להיסגר מאוחר יותר בלי לפגוע ביעד הדירוג, ובלבד שהאחריות עליהם הוגדרה מראש.

מבנה קיים מול תכנון חדש בהתאמה לתקן

במבנה חדש עקרונות ההתאמה מתחילים בגיאומטריה. המתכנן שולט באוריינטציה, בשטח הפתחים, בעומק המרפסות ובחומרי המעטפת, ולכן חלק ניכר מהניקוד מושג בהחלטות תכנון שאינן דורשות מערכת נוספת כלל. במבנה קיים המצב הפוך, שכן המעטפת נתונה והמערכות קיימות, והשיפור מגיע מהחלפת רכיבים, מתוספת בידוד, משדרוג תאורה ובקרה ומשינוי אופן ההפעלה.

בשל כך שיטת ההחלטה שונה. בפרויקט קיים אנחנו בוחנים חלופות שיפור מול עלות מחזור חיים (Life Cycle Cost) ומול היתכנות הביצוע בבניין מאויש, ומדרגים אותן לפי מידת ההפרעה לשוכרים ולפי מורכבות ההתקנה. סקר אנרגיה מקדים מספק את הנתונים לחישוב הטכנו כלכלי הזה, ומאתר בזבוז שממילא היה נשאר בתקציב התפעול.

מבנים קיימים בעלי ערך אדריכלי מציבים אילוץ נוסף, מפני שלא תמיד ניתן לשנות חזית או להוסיף הצללה חיצונית, והמענה עובר אל מערכות ואל תפעול. בפרויקטים כאלה אנחנו מגדירים מראש אילו סעיפים אינם ברי השגה, במקום לגלות זאת בשלב הבדיקה.

האוגדן הירוק הוא תיק הראיות של הפרויקט

האוגדן הוא סט המסמכים שמרכז את ההוכחות לעמידה בסעיפים שנבחרו, והוא הבסיס היחיד שעליו נשענת הבדיקה. תכניות, מפרטים טכניים, חישובים הנדסיים, הצהרות מתכננים, אישורי חומרים ותיעוד ביצוע מהאתר נאספים אליו לאורך הפרויקט, ולא נכתבים בדיעבד לקראת ההגשה.

אנחנו מנהלים את האוגדן כמסמך חי מרגע ישיבת הפתיחה, ומעדכנים אותו בכל שינוי מפרט. שיטת העבודה הזו חוסכת את החיפוש המאוחר אחרי אישור יצרן של חומר שהוחלף באתר לפני חודשים, שהוא הפער התיעודי הנפוץ בפרויקטי מגורים גדולים.

מסמכים שחוזרים בפרויקטים מסחריים וציבוריים

ברוב הפרויקטים המסחריים והציבוריים חוזרות אותן קטגוריות. מפרטי מערכות מיזוג, חשמל ואינסטלציה, חישובי ביצועים של המעטפת והמערכות, מפרט ניהול פסולת באתר לצד גיליון אשפה לאישור הרשות המקומית, רשימות חומרים עם האישורים הנלווים, ופרוטוקולי בדיקות ואיזון מערכות לקראת המסירה. את גיליון האשפה משרדנו מכין במידול BIM REVIT, כך שהוא נשען על אותו מודל שבו הפרויקט מתוכנן ממילא.

שלבי הבדיקה ממקדמי ועד אימות בשטח

תהליך ההתעדה בנוי מאבני דרך שמתקדמות יחד עם הפרויקט. הוא נפתח בבדיקה מקדמית שמאמתת את היתכנות יעד הדירוג ואת בחירת הסעיפים, ממשיך בבדיקת שלב התכנון המפורט שבה נבחנים החישובים והמפרטים, ומסתיים באימות ביצוע שבודק האם ההבטחות התכנוניות אכן מתורגמות למה שמותקן באתר. מבנה השלבים הרשמי מוצג בפירוט בעמוד תהליך ההתעדה של מכון התקנים.

ההיגיון מאחורי הרצף הוא הפחתת סיכון תכנוני מוקדם ככל האפשר. פרויקט שעבר בדיקה מקדמית יודע מה נדרש ממנו לפני שהמפרטים יוצאים למכרז קבלנים, ולכן דרישות התקן נכנסות לחוזה הביצוע ולא מגיעות אל הקבלן כהפתעה באמצע העבודה.

שלב אימות הביצוע הוא זה שמפריד בין תיק מסמכים מסודר לבין מבנה שעומד בתקן. בביקורת באתר נבדקים רכיבי בידוד שהותקנו, סוגי הזיגוג שנקבעו בפועל, סידורי הפרדת פסולת ותוצאות איזון המערכות, ולכן ליווי הבנייה והפיקוח העליון הם חלק מהתהליך ולא תוספת אליו.

מה מאיץ את התהליך ומה מאט אותו

קצב התהליך נקבע בעיקר על ידי בשלות התכנון. פרויקט שמגיע עם סט תכניות מתואם, יועצים שמונו והחלטות מעטפת שנסגרו מתקדם ברצף, בעוד שפרויקט שבו החזיתות עדיין משתנות מייצר חישובים שנדרשים לעדכון בכל סבב, כולל אלה שכבר אושרו.

גורמי העיכוב האופייניים חוזרים על עצמם בין פרויקטים. תכניות אדריכליות שאינן מתואמות עם תכניות המערכות, החלפת קבלני משנה בלי העברת מסמכים והמשכיות תיעוד, וחומרים שהובאו לאתר בלי האישורים הנלווים הנדרשים לסעיף שבגינו נבחרו. כל אחד מהם ניתן למניעה בבקרה שוטפת.

היקף יעד הדירוג משפיע גם הוא. יעד גבוה מחייב סעיפים שתלויים בכמה יועצים במקביל, ולכן הוא דורש ניהול תיאום צפוף יותר לאורך התכנון והביצוע. במקרים שבהם היעד נקבע מאוחר, לאחר סגירת המפרטים, נדרש סבב עדכון מלא של המסמכים, וזהו מקור העיכוב שקל ביותר למנוע בהחלטה מוקדמת אחת.

תכנון תרמי ונספחי רוח בתוך קטגוריית האנרגיה

קטגוריית האנרגיה בתקן נשענת ישירות על איכות התכנון התרמי של המעטפת. בידוד, טיפול בגשרי קור, ניצול מסה תרמית, בחירת זיגוג והצללה אדריכלית קובעים את עומסי הקירור והחימום של המבנה, ומכאן את הנוחות התרמית (Thermal Comfort) של הדיירים ואת יכולת המבנה לעמוד בדרישות ת"י 1045 ובכללי הדירוג האנרגטי של ת"י 5282. תכנון תרמי מתקדם למבנים שנעשה בשלב הסקיצה משנה את עומסי החום עוד לפני שנבחרה מערכת מיזוג אחת.

בפרויקטים עירוניים ובמגדלים נבחנת גם השפעת הרוח על נוחות הולכי הרגל במפלס הקרקע ועל התנהגות המעטפת, ולשם כך נדרשות סימולציות במכניקת זורמים חישובית (CFD). מידול CFD ומשטרי רוח בערים מאתר מוקדם משטחים ציבוריים שאינם שמישים בשל משטר רוח מקומי, ומאפשר לאדריכל למתן אותם בגיאומטריה, בחופות או בצמחייה, במקום להתמודד עם הנושא לאחר שהחזית תוכננה.

ההבדל בין טיפול מוקדם למאוחר בשני התחומים האלה הוא הבדל בעלות השינוי. שינוי אחוז זיגוג בסקיצה הוא תיקון בשרטוט, ואילו אותו שינוי אחרי אישור החזיתות גורר תיאום מחדש מול יועץ המיזוג, יועץ החשמל ומתכנן המסגרות.

פערי תיאום בין אדריכל ליועצים והדרך לסגור אותם

הפער השכיח ביותר נוצר כאשר מערכות המיזוג, התאורה, המעטפת וההצללות נסגרות במקביל ובלי תיאום ביניהן. יועץ המיזוג מחשב עומסים לפי חזית אחת, האדריכל מעדכן את שטח הזיגוג בשלב מאוחר יותר, והחישוב שהוגש לאוגדן מתייחס למבנה שכבר אינו קיים בתכניות.

פערים נוספים חוזרים בשלב הביצוע. שינוי מפרט חומרים באתר בלי עדכון מקביל באוגדן מותיר סעיף בלי הוכחה, והחלפת קבלן משנה בלי העברת תיעוד מנתקת את שרשרת המסמכים בדיוק בסעיפים שנבדקים בביקורת. שני המקרים אינם כשל הנדסי אלא פער ניהולי, והם נסגרים בנוהל עבודה ולא בתכנון מחדש.

הפתרון המעשי מורכב משלושה מרכיבים קבועים. ישיבות תיאום תקופתיות שבהן נסקרים הסעיפים הפעילים, מטריצת אחריות מעודכנת שמוצמדת לפרוטוקול, ובקרת תיעוד שוטפת מול האתר לאורך הביצוע. בפרויקטים שבהם משרדנו מלווה מהתכנון המוקדם ועד מסירת הפרויקט, שלושת המרכיבים האלה מנוהלים כחלק מהליווי השוטף.

סוגיות שחוזרות בישיבות התכנון

ארבע סוגיות חוזרות כמעט בכל ישיבת פתיחה עם יזם, ומענה עקרוני עליהן חוסך סבב הבהרות מיותר. הטבלה מציגה את העיקרון המקצועי בכל אחת מהן, בלי להיכנס לסעיפים מספריים שנקבעים לפי הייעוד ולפי גרסת התקן החלה על הפרויקט.

הסוגיה האחרונה היא המשמעותית מבין הארבע. פרויקט שמצרף מלווה תקן אחרי אישור התכניות עדיין יכול להגיע לדירוג, אך התמהיל יישען יותר על מערכות ופחות על גיאומטריה, וזו החלטה שמלווה את המבנה לאורך שנות ההפעלה שלו.

מה מבדיל תיק מוכן מתיק שחוזר לתיקון

הניסיון שצברנו בליווי פרויקטים מבתים פרטיים ועד בתי חולים ושדות תעופה מצביע על מכנה משותף אחד לתיקים שעוברים בדיקה בסבב אחד. בכולם ההחלטות ההנדסיות המהותיות התקבלו בשלב שבו עוד היה זול לשנות אותן, וכל סעיף פעיל היה מוצמד לגורם אחראי עם מועד הגשה מוגדר.

ריכוז התחומים תחת גורם מקצועי אחד מקצר את התהליך בפועל. כאשר בנייה ירוקה, מידול תרמי, נספחי רוח והצללות, סקרי אנרגיה, חוות דעת סביבתיות ותכנון מערכות אשפה נמצאים אצל אותו צוות, סעיף שנוגע לכמה תחומים אינו מתגלגל בין ארבעה יועצים שאינם מדברים ביניהם. זו הסיבה שב-GreEngineering התחומים האלה נמצאים תחת קורת גג אחת, לצד צוות של מהנדסים, אדריכלים ומתכננים במגוון תחומים.

פרויקטים כמו בית החולים לילדים רפפורט, שדה תעופה תמנע או מגדל השעון בנתניה ממחישים את ההבדל בין ליווי שמתחיל בסקיצה לבין ליווי שמתחיל בהגשה, מפני שבמבנים בסדר גודל כזה כל שינוי מאוחר גורר תיאום רב מערכתי. את הפרויקטים המלאים אפשר לבחון במאגר הפרויקטים של המשרד.

העמידה בתקן 5281 נבנית מהחלטות שמתקבלות בשכבות, מהתב"ע ועד מסירת המבנה, וכל שכבה מצמצמת את דרגות החופש שנותרו לשכבה שאחריה. ליווי שמתחיל בשלב הסקיצה מאפשר לבחור את הסעיפים הזולים לביצוע לפני שהם נעולים בגיאומטריה. אנחנו בוחנים כל פרויקט לפי המעטפת המתוכננת, הייעוד הסטטוטורי של המגרש ויעד הדירוג הרצוי, ומחזירים מפת סעיפים ברורה לפני שהתכנון מתקבע.

על הכותב

אביעד בראון, מנכ״ל GreEngineering

מוביל משרד להנדסת סביבה ואנרגיה מכפר סבא המתמחה בתכנון, ייעוץ וליווי פרויקטים לבנייה ירוקה לפי תקן 5281, תכנון ומידול תרמי לפי תקני 1045 ו-5282, מידול רוחות והצללות, סקרי אנרגיה ואנרגיה מתחדשת, תכנון סביבתי לתב"עות ולהיתרי בנייה ותכנון פתרונות אשפה. במשרד מועסקים מהנדסים, אדריכלים ומתכננים בתחומי הנדסת אנרגיה, תעשייה וניהול ואיכות הסביבה, והוא ליווה למעלה מ-2,000 פרויקטים ברחבי הארץ, מבתים פרטיים ועד שדות תעופה, בתי חולים ומתחמי מגורים בקנה מידה לאומי.