איך לבחור יועץ איכות הסביבה לפרויקט שלכם

תיק היתר סביבתי כולל בדרך כלל נספח רוחות, נספח הצללות, דוח תרמי וגיליון אשפה מאושר.

תיק היתר שמוגש לוועדה המקומית ללא נספח רוחות, ללא גיליון אשפה מאושר וללא דוח תרמי תואם, מייצר סבב הערות שמקורו בהחלטות תכנוניות שנקבעו זמן רב לפני ההגשה עצמה. סדר קבלת ההחלטות הוא שקובע את היקף העבודה הסביבתית בפרויקט, ולא כמות המסמכים שנאספת בשלב האחרון לפני ההגשה. מרגע שהמתאר הבינויי מאושר בתב"ע, מרחב הפתרונות הסביבתיים מצטמצם להתאמות בתוך מסגרת נתונה.

המאמר הזה עוסק בשאלה המעשית שמעניינת יזם, אדריכל ומנהל פרויקט. באיזה שלב תכנוני נקבעת כל דרישה סביבתית, מי הגורם המאשר שקורא את המסמך, מה התוצר הפיזי שנדרש להגיש, וכיצד משתנה היקף העבודה בין תכנית חדשה על מגרש פנוי ובין תוספת למבנה קיים.

זמן קריאה: 9 דקות

תפקידו של יועץ איכות הסביבה בפרויקט נדל"ן

יועץ איכות הסביבה מתרגם דרישות סביבתיות ורגולטוריות למסמכים ולפתרונות תכנוניים ישימים, ומלווה את התיק מול גורמי התכנון והרישוי עד לקבלת האישור. כל תוצר של העבודה הזו נקרא בפועל על ידי בודק בוועדה המקומית או ביחידה הסביבתית, ולכן הוא נבנה בפורמט, בסדר ובשפה שהגורם המאשר מכיר ויודע לאשר.

ייעוץ סביבתי אינו עומד כדיסציפלינה מבודדת בשולי התכנון, אלא מתנהל בממשק רציף עם האדריכל, עם מהנדס הקונסטרוקציה, עם יועץ המערכות ועם מנהל הפרויקט. כאשר נדרש שינוי במיקום חדר אשפה או בעומק הצללה חוץ בניינית, השינוי משפיע על תכנית האדריכל ועל תכנון המערכות באותה מידה.

התוצרים המוחשיים בתחום הזה מוכרים לכל מי שהגיש תיק תכנון, ובהם חוות דעת סביבתית לתכנית, נספחי רוחות והצללות, גיליון אשפה לאישור הרשות המקומית, ומענה מסודר להערות שהתקבלו מהוועדה או מהיחידה הסביבתית. מסמך שאינו נותן מענה מפורש להערה שהועלתה חוזר להשלמה בסבב נוסף.

הנדסת סביבה מכסה תחת קורת גג אחת שורה של תתי תחומים, וביניהם מיקרו אקלים, תכנון תרמי, פסולת ואשפה וסקרי אנרגיה. כל אחד מהם נדון בהמשך המאמר לפי השלב התכנוני שבו הוא נקבע ולפי הגורם שבודק אותו.

שילוב היועץ בשלב התב"ע לעומת שלב ההיתר

מרגע שנקבעו בתכנית מיקום המסות, קווי הבניין והגבהים, כל פתרון סביבתי נדרש להתמקם בתוך המסגרת המאושרת, והדבר מגדיר מראש את סוג ההמלצות שהיועץ יכול להציע. ככל שהשילוב מוקדם יותר בהליך הסטטוטורי, כך גדל מספר החלופות התכנוניות שעדיין פתוחות לבחינה.

טיפול בשלב התב"ע מאפשר לבחון חלופות בינוי זו מול זו, כגון פיזור מסות שונה, שינוי בכיווני הבניינים, מיקום אחר של מרחב ציבורי פתוח ובחירה בין פתרונות פינוי אשפה שדורשים נגישות תפעולית שונה. הבחינה נעשית על מודל, לפני שהמתאר נעול בהוראות התכנית.

טיפול בשלב ההיתר בלבד מציב את יועץ איכות סביבה במצב שבו התכנון קבוע, והפתרונות שנותרים הם התאמות מקומיות בתוך מסגרת שאושרה. התאמה כזו אפשרית ולעיתים מספקת, אך היא צורכת סבבי תכנון חוזרים אצל האדריכל ואצל יתר היועצים.

מעורבות מוקדמת לעומת תיקון תכנון קיים

מעורבות בשלב עיצוב המסה עוסקת בבחירה בין חלופות, בעוד שמעורבות אחרי אישור התכנית עוסקת בהתאמת תכנון קיים לדרישה שהתעוררה. שתי המשימות מקצועיות באותה מידה, אך הן נבדלות בכמות הצירים שניתן להזיז בהן.

הגבול בין ייעוץ סביבתי לייעוץ בנייה ירוקה

שני סוגי הייעוץ נגזרים מאותו תחום מקצועי של הנדסת סביבה, אך התוצר שכל אחד מהם מייצר שונה במהותו. ייעוץ סביבתי מתמקד בדרישות שהן תנאי לתכנון או לרישוי, בעוד ייעוץ בנייה ירוקה מתמקד בהוכחת עמידה בסטנדרט מוגדר, ובראשו תקן 5281.

החפיפה בין השניים אמיתית ונוגעת לאנרגיה, לנוחות בתוך הדירה ולחומרי הבנייה, ולכן צוות אחד שמחזיק את שני הראשים חוסך תרגום מסמכים בין יועצים. מי שרוצה להבין כיצד תקן הבנייה הירוקה עובר משלב ההצהרה לשלב היישום בפועל בפרויקט יכול להעמיק בכתבה תקן 5281 מהלכה למעשה.

קיומו הרשמי של התקן וסדרת התקנים הנלווית לו מתועד בדף התקן של מכון התקנים הישראלי, וזהו המקור שאליו מפנים כאשר עולה שאלה על תחולה. הבחנה זו חשובה בעיקר בפרויקטים שבהם הרשות המקומית דורשת גם עמידה בתקן וגם מסמכים סביבתיים נפרדים לתיק הרישוי, שני מסלולים שמתנהלים במקביל ולא זה במקום זה.

מה כולל ייעוץ סביבתי בפועל

ייעוץ סביבתי הוא מעטפת שירותים שמתחילה בזיהוי הדרישות החלות על התכנית הספציפית, ממשיכה בהכנת המסמכים ובתיאום בין הדיסציפלינות, ונמשכת עד קבלת האישור ולעיתים גם אל תוך שלב הביצוע. עבודה כזו נמדדת בכך שהמסמך שהוגש עומד בבדיקה, ולא בכך שהוגש בזמן.

התחומים העיקריים שנכללים במעטפת הזו הם פסולת ואשפה, מיקרו אקלים על שני ראשיו של רוחות והצללות, תכנון ומידול תרמי, וחוות דעת סביבתיות לתכניות ולהיתרים. היקף כל תחום נקבע לפי סוג השימוש, לפי גודל הפרויקט ולפי מספר המסלולים הסטטוטוריים שהוא חוצה.

אצלנו העבודה מתנהלת מהתב"ע ועד ההיתר בתוך אותו צוות, כך שנספח הרוחות, הדוח התרמי וגיליון האשפה נשענים על אותו מודל ועל אותה גרסת תכנון אדריכלית.

תוצרים אופייניים לפי שלב

בשלב המוקדם התוצר הוא בדיקת היתכנות והצגת חלופות, בשלב התכנון המפורט התוצרים הם נספחים ומסמכים תומכים, ובשלב הרישוי נדרש מענה מסודר להערות הרשות. בשלב הביצוע העבודה עוברת לליווי ולבקרה על יישום הפתרונות שאושרו.

מידול רוחות כשלב תכנון ולא כתגובה

בינוי לגובה בסביבה עירונית צפופה משנה את מפת הזרימה סביב המבנה ובין המבנים השכנים, ומן השינוי נגזרת שאלה תכנונית לגבי שמישות המרחב הציבורי בגובה הקרקע. מידול רוחות בוחן את השאלה הזו בכלים חישוביים לפני שהתכנון נעול, וזהו שלב תכנון סטנדרטי בפרויקטים מסוג זה.

הנושא מקבל דגש הולך וגובר בעקבות הציפוף העירוני והבנייה לגובה, כפי שמפורט בהרחבה במאמר מידול CFD ומשטרי רוח בערים, ובעיקר בבינוי גבוה שממוקם בקרבת רחוב ראשי או בקרבת שטח ציבורי פתוח.

הסימולציה מציגה את התנהגות הזרימה סביב הבניין, כולל פיזור כלפי מטה (Downwash Effect) שנוצר בחזיתות גבוהות והאצה במעברים בין מסות. ההצגה הזו מתורגמת לקריטריון של נוחות הולכי רגל (Pedestrian Comfort) במרחב שבו אנשים ממתינים, יושבים או חוצים.

ההתאמות שנגזרות מהמודל הן תכנוניות במלואן, ובהן הזזת מסה או שינוי יחסי הגובה בין בניינים, הכוונת זרימה באמצעות אלמנטים בגובה הקרקע, עיצוב חזית שמפרק זרימה רציפה, וסגירה או שינוי גיאומטריה של מעברים מקורים.

ניתוח הצללות והשפעתו על מסלול הרישוי

ניתוח הצללות בוחן את השפעת הבינוי המוצע על אור וצל במרחב הציבורי, בחצרות ובחזיתות של מבנים סמוכים, ומשמש להצגת עמידה בדרישות התכנון מול הוועדה. נספח אקלים או נספח הצללות מוגש כחלק מהחומר התכנוני, ומקטין את מספר ההערות וההתנגדויות שנשענות על טענה בדבר הצללת סביבה.

השימושים הנפוצים בניתוח הזה מתרכזים בתכנון מגדלים, במרקמים עירוניים צפופים שבהם המגרשים קטנים והמרווחים מוגבלים, בשטחים ציבוריים פתוחים שנועדו לשהייה, ובמבנים המשלבים מגורים מעל קומת מסחר.

הניתוח מתפקד כמכשיר תכנון מונע. המודל נבנה בשלב שבו עדיין ניתן לשנות מפלס, לשנות עומק בניין או להזיז את קו החזית, ולכן ההמלצות מגיעות אל האדריכל כאפשרויות עיצוב ולא כדרישת תיקון. בפרויקטים של פינוי בינוי במרקם קיים הבדיקה כוללת גם את המבנים שנותרים בשלב הביניים של הבנייה.

תכנון תרמי כחלק ממעטפת הייעוץ הסביבתי

האקלים הישראלי מייצר עומסי קירור גבוהים בקיץ ותנודות טמפרטורה חדות באזורים ההרריים והמדבריים, ומכאן נובעת התלות של הנוחות בתוך הדירה בהחלטות שמתקבלות על מעטפת הבניין. תכנון ומידול תרמי מכמתים את ההחלטות האלה בחישוב ובמודל אנרגטי, לפני שהמפרט הטכני נסגר.

האתגר ההנדסי הזה מפורט בהרחבה בכתבה תכנון תרמי מתקדם למבנים, המסביר כיצד עומסי חום ותנודות טמפרטורה משפיעים על אסטרטגיית התכנון. מרכיבי התכנון עצמם מוכרים, וביניהם הרכב מעטפת הבניין, מיקום הבידוד וטיפול בגשרי קור, הצללה חוץ בניינית קבועה, אסטרטגיית זיגוג לכל חזית בנפרד וניצול מסה תרמית (Thermal Mass) של האלמנטים הקונסטרוקטיביים.

הדרישות המינימליות לבידוד תרמי בבניינים מוסדרות בת"י 1045, ולצידו ת"י 5282 עוסק בדירוג אנרגטי של מבנים. פרטי התקן בנושא הבידוד מופיעים בדף התקן במכון התקנים, וזהו עוגן מקצועי לדיון בין המתכננים.

נוחות תרמית (Thermal Comfort) רלוונטית גם למסלול הבנייה הירוקה וגם כדרישה תכנונית עצמאית, ולכן מודל אנרגטי מלא מגיע לשולחן האדריכל בשלב שבו עדיין אפשר לשנות שיעור פתחים בחזית מסוימת.

תכנון פתרון אשפה ומחזור למבנה חדש

פתרון האשפה נקבע בגיאומטריה של המבנה ולא בטופס נלווה, ולכן הוא נדון בשלב שבו נסגרים מפלס החניון, רדיוסי הפנייה ומיקום הפירים. הטיפול כולל תכנון פתרון תואם לשימושי המבנה, תיאום מול דרישות הרשות המקומית, והכנת גיליון אשפה ותכניות שמאפשרים אישור.

בפועל הדיון עוסק בנפח ומיקום חדרי האשפה, בנגישות תפעולית של רכב הפינוי לחזית או לחניון, בהפרדה במקור על פי סוגי הזרמים שהרשות אוספת, ובהתאמת הפתרון לשימוש הנדרש, שכן מגורים, מסחר, תעסוקה או מלונאות מייצרים משטרי פינוי שונים לחלוטין.

אצלנו התכנון נעשה במידול BIM REVIT, כך שחדר האשפה, מסלול הפינוי והמרווחים התפעוליים יושבים באותו מודל שבו הפרויקט מתנהל, ולא במסמך נפרד שנשאר מאחור אחרי שינוי תכנוני.

לשלב ההקמה עצמו קיימות הנחיות סביבתיות נפרדות, כפי שמשתקף בנהלי העבודה של הות"ל בעניין הנחיות והוראות סביבתיות לתקופת ההקמה ולהכנת מסמכי ביצוע סביבתיים, ולכן הטיפול בפסולת בנייה בשלב הביצוע נגזר ממסמכים אחרים מאלה שאושרו בשלב ההיתר.

עבודה מול רשויות מקומיות והמשרד להגנת הסביבה

הגורם שקורא את המסמך הוא שקובע את מבנה המסמך, ולכן תיאום מקדים עם היחידה הסביבתית ועם מחלקת התכנון ברשות מקטין את מספר סבבי ההערות. חלק מהמסמכים הסביבתיים מופנים לרשות המקומית, וחלקם נבחנים מול המשרד להגנת הסביבה או מול גורם מחוזי, בהתאם לסוג התכנית ולהיקפה.

ההיקף הרגולטורי משתנה בין רשות לרשות ובין סוג פרויקט לסוג פרויקט. רשויות מסוימות פרסמו מדיניות מפורטת שקובעת מה נדרש להציג ובאיזה שלב, כמו מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב יפו, ואילו במקומות אחרים הדרישה מתגבשת מול הבודק בתיק המידע.

מסמך שמוגש שלם, עם התייחסות מפורשת לכל סעיף במדיניות הרלוונטית ועם הפניה לתכנית האדריכלית המעודכנת, נבדק בסבב אחד. מסמך שמפנה לגרסת תכנון קודמת מייצר הערה שאינה נוגעת לתוכן ההנדסי כלל.

מבנה חדש מול מבנה קיים בהיקף הייעוץ

היקף העבודה הסביבתית נגזר מסוג הפרויקט ומכמות האילוצים שכבר קיימים בו. בנייה חדשה על מגרש פנוי מאפשרת לשלב שיקולים סביבתיים כבר בעיצוב המסה, בעוד תוספת או שינוי במבנה קיים מחייבים התאמה למגבלות תכנון, לקונסטרוקציה קיימת ולעיתים לבדיקות משלימות.

מנעד הפרויקטים שאנחנו מלווים נע מבתים פרטיים ועד שדות תעופה ובתי חולים, וההבדל בין הקצוות אינו בעיקר בגודל אלא במספר המסלולים הסטטוטוריים שהתיק חוצה במקביל. אפשר לעיין בפרויקטים לדוגמה כדי לראות כיצד אותה מעטפת ייעוץ מיושמת בשימושים שונים.

סקר אנרגיה כבסיס להחלטות תכנון

מבנה קיים צורך אנרגיה לפי המערכות והמעטפת שהותקנו בו, ולכן זיהוי הבזבוז דורש מדידה ואבחון ולא הערכה. סקר אנרגיה מבצע את האבחון הזה במבנים פעילים, ומשמש גם בתכנון חדש כדי לבחון חלופות מערכת לפני שהמפרט נסגר.

הסקר כולל חישוב טכנו כלכלי, שמעמיד את חלופות ההתייעלות זו מול זו לפי הצריכה הנמדדת, לפי אורך החיים של הציוד ולפי עלות מחזור חיים (Life Cycle Cost) של הפתרון. תוצאת החישוב היא סדר עדיפויות ליישום, ולא רשימת המלצות כללית.

בפרויקטים של אנרגיה מתחדשת הבחינה נוגעת לשטח הגג הזמין, לעומסים הקונסטרוקטיביים, למיקום ההמרה ולחיבור לרשת. עבודות סולאריות שליווינו במתקני אינטל בחיפה ובבתי החולים בילינסון והשרון מדגימות את ההבדל בין תכנון על גג פנוי ובין תכנון על גג של מבנה פעיל שאינו מפסיק לעבוד.

אבני דרך שבהן ההחלטה נסגרת

כל אבן דרך סטטוטורית מקבעת קבוצת החלטות ומוציאה אותן מהדיון, ולכן השאלה המעשית בפרויקט אינה מה נדרש להגיש אלא מה עוד ניתן לשנות בנקודה הנוכחית. הטבלה מציגה את הקיבוע הזה לפי שלבים.

קריאה של הטבלה מלמטה למעלה מסבירה מדוע שינוי שמתבקש בשלב הביצוע יורד בדרך כלל אל שורה אחת או שתיים מעליו, ומחייב עדכון של מסמך שאושר. משום כך אנחנו נמצאים בתיק מהתכנון המקדים, דרך ליווי הבנייה והפיקוח העליון ועד מסירת הפרויקט.

מה קוראת הוועדה בתיק שמוגש

יזם מגיש חבילת מסמכים, והבודק בוועדה קורא התאמה בין מסמכים. הפער הזה מסביר את מרבית ההערות החוזרות בתיקים סביבתיים, שכן נספח מדויק שנשען על גרסת תכנון קודמת נבדק כמסמך שאינו תואם את הבקשה.

הבדיקה מתמקדת בשלוש נקודות חיבור, ובהן התאמה בין הנספח הסביבתי לתכניות האדריכליות המוגשות, התאמה בין הפתרון המוצע לדרישה שנרשמה בתיק המידע, ומענה מפורש לכל הערה שהועלתה בסבב הקודם. מסמך שמשיב על שתיים מהשלוש חוזר להשלמה.

מכאן נובע היתרון התפעולי של ריכוז הנספחים אצל גורם אחד. כאשר נספח הרוחות, נספח ההצללות, הדוח התרמי וגיליון האשפה נערכים באותו צוות ועל אותו מודל, הבדיקה הצולבת מתבצעת לפני ההגשה ולא אחריה. בפרויקטים שבהם התיק מתפצל בין ארבעה יועצים נפרדים, התיאום הזה עובר אל מנהל הפרויקט, שאינו הגורם שמחזיק את הנתונים ההנדסיים.

קריטריונים לבחירת יועץ איכות הסביבה

הבחירה נעשית לפי שלושה מדדים שניתן לבדוק מראש, ובהם ניסיון בסוג הפרויקט הספציפי, יכולת להפיק תוצרים מוכנים להגשה, ושיטת עבודה שמצמצמת סבבי הערות מול הרשות. ניסיון במגורים אינו מתחלף בניסיון במלונאות או במוסדות בריאות, שכן הדרישות התפעוליות שונות.

מדד שני הוא יכולת תיאום בין הדיסציפלינות, ובעיקר בין מיקרו אקלים, תכנון תרמי ופתרון אשפה, שכן שינוי באחד מהם נוגע לשניים האחרים. עבודה מול מספר דיסציפלינות בו זמנית מחייבת צוות מגוון של מהנדסים, אדריכלים ומתכננים, כפי שאפשר לראות בצוות שלנו.

מדד שלישי הוא היכרות שוטפת עם הרשויות המקומיות ועם היחידות הסביבתיות שבהן התיק ייבדק, מפני שנוסח הדרישה משתנה בין ועדה לוועדה. במשרד אנחנו מלווים תכניות והיתרים בכל חלקי הארץ, ואפשר להתרשם מהיקף הניסיון ומסוגי הפרויקטים בעיון בפרופיל החברה.

אם יש על השולחן תכנית בהכנה או תיק היתר שממתין להשלמות, שלחו את הסקיצות והדרישות שהתקבלו מהרשות ונבחן איתכם מה עוד פתוח לשינוי בשלב הנוכחי.

שאלות נפוצות

סדר קבלת ההחלטות בתכנון, מהתב"ע ועד ההיתר, הוא שקובע כמה פתרונות סביבתיים עדיין ניתנים לבחינה וכמה מהם כבר נעולים במסגרת מאושרת. שילוב מוקדם של הנדסת סביבה בתיק מקטין את מספר סבבי ההערות ומאפשר לבחור בין חלופות אמיתיות ולא רק בין התאמות מקומיות.

על הכותב

אביעד בראון, מנכ״ל GreEngineering

מוביל משרד להנדסת סביבה ואנרגיה מכפר סבא המתמחה בתכנון, ייעוץ וליווי פרויקטים לבנייה ירוקה לפי תקן 5281, תכנון ומידול תרמי לפי תקני 1045 ו-5282, מידול רוחות והצללות, סקרי אנרגיה ואנרגיה מתחדשת, תכנון סביבתי לתב"עות ולהיתרי בנייה ותכנון פתרונות אשפה. במשרד מועסקים מהנדסים, אדריכלים ומתכננים בתחומי הנדסת אנרגיה, תעשייה וניהול ואיכות הסביבה, והוא ליווה למעלה מ-2,000 פרויקטים ברחבי הארץ, מבתים פרטיים ועד שדות תעופה, בתי חולים ומתחמי מגורים בקנה מידה לאומי.