בחירת יועץ בניה ירוקה לעמידה בתקן 5281

ליווי הנדסי לפרויקט מסחרי לפי תקן 5281, משלב התב"ע ועד תיק שלב ב'.

תקן 5281 עבר מדרישה וולונטרית לתנאי מחייב בהליכי הרישוי במרבית הרשויות המקומיות בישראל. המשמעות ההנדסית ישירה היא שיועץ בניה ירוקה שמצטרף לפרויקט אחרי שהמעטפת, החתך ומערכות המיזוג ננעלו, מייעץ על בניין שכבר אי אפשר לתכנן מחדש, אלא רק לתקן נקודתית.

המאמר הזה כתוב ליזמים, מנהלי פרויקטים, אדריכלים ומנהלי נכסים בפרויקטים מסחריים, ציבוריים ומוסדיים. בפרויקטים שאנחנו מלווים ב-GreEngineering, ההבדל בין הגשה שעוברת בסבב אחד להגשה שחוזרת נקבע כמעט תמיד בשאלה אחת – באיזה שלב תכנוני נכנס הייעוץ.

מה שמעניין אתכם כאן אינו הגדרה של בנייה ירוקה. מה שמעניין הוא היכן כל דרישה באמת נסגרת, מי הכתובת שבודקת אותה, ומה התוצר הפיזי שצריך להניח על שולחן הבודק.

זמן קריאה: 9 דקות

מה מחזיק יועץ בניה ירוקה לאורך חיי הפרויקט

התפקיד המרכזי הוא תרגום. התקן כתוב בשפת פרקים, תנאי סף וניקוד, והבניין נבנה בשפת תכניות, מפרטים וכתבי כמויות. מי שלא מגשר בין השתיים משאיר את הפער לגילוי בשלב הבדיקה.

העבודה מתחילה באסטרטגיית ניקוד לפרויקט הספציפי. איזה פרקים בתקן המבנה הזה יכול לממש בקלות תכנונית לפי ייעודו, המיקום והבינוי המאושר, ואיזה דורשים שינוי אמיתי בגיאומטריה, ביחס הזיגוג או בקונספט המערכות. ההחלטה הזו נופלת מוקדם, ומכתיבה את כל שאר ההגשות.

אחרי זה מגיעה עבודת התיאום. יועץ המיזוג, יועץ החשמל והתאורה, האינסטלטור, יועץ הקרקע ואדריכל הנוף מייצרים כל אחד מסמכים שמזינים את התיק הירוק, ולעיתים קרובות סותרים זה את זה בגרסאות. בקרת המסמכים היא חלק מהשירות, לא נספח שלו.

ייעוץ בנייה ירוקה שנעצר בהגשת ההיתר משאיר את הפרויקט לבד בדיוק בשלב שבו נוצרים הפערים.

בשטח נכנסים לתמונה דברים שאף מודל לא צופה. ספק מציע חלופת בידוד זמינה במקום זו שנקבעה, קבלן משנה מחליף גוף תאורה, ושילוט הפרדת הפסולת באתר לא מותקן כפי שתואר בהגשה. ליווי אמיתי כולל נוכחות בביצוע, פיקוח עליון ואיסוף ראיות תוך כדי עבודה, מהתכניות הראשונות של האדריכל ועד קבלת התו. יועץ בניה ירוקה שמנהל את השרשרת הזו חוסך לפרויקט את הסבב שבו מגלים בסוף שהחומר שסופק אינו החומר שאושר.

מתי נסגרות ההחלטות שהתקן בודק

כך נראית פגישת תכנון טיפוסית. האדריכל מציג חזית עם זיגוג רציף, יועץ המיזוג כבר חישב עומסים לפי אותה חזית, והיזם שואל מתי מזמינים את היועץ הירוק. התשובה הנכונה היא שזה היה צריך לקרות שתי פגישות קודם.

הסיבה מכנית לגמרי. יחס הזיגוג, האוריינטציה של החזיתות, עומק ההצללה והמסה התרמית קובעים את עומס הקירור, ועומס הקירור קובע את גודל המערכות, את החישוב התרמי ואת היכולת לעמוד בתנאי הסף. כשמשנים את החזית אחרי שהמערכות תומחרו, משנים בפועל שלושה מסמכים אצל שלושה יועצים שונים.

ככל שהכניסה מאוחרת יותר, כך צר יותר מרחב הפתרונות. זה אינו כשל, זה סיכון תכנוני שגרתי שצריך לנהל כמו כל סיכון אחר בלוח הזמנים.

בפרויקטים מסחריים ומוסדיים ההשלכה גדולה יותר מאשר במגורים, מפני שחלל מסחרי נשען על תאורה, אוורור ומיזוג בעומסים גבוהים, וכל שינוי במעטפת מגלגל את עצמו לחדרי מכונות, לפירים ולתקרות.

מי מייעץ, מי מלווה ומי בודק

המונחים יועץ, מלווה וגוף בדיקה מתגלגלים בשוק כאילו הם אותו דבר. הם לא, וההבדל ביניהם קובע מי אחראי על תיק שלב ב' כשמגיעים אליו.

יועצי בנייה ירוקה בהתקשרות מצומצמת עוסקים בעיקר בשלב התכנון, באסטרטגיית ניקוד, בבדיקת היתכנות מול התקן ובהכנת מסמכי ההגשה להיתר. מלווה בנייה ירוקה, לפי הנוהג המקובל, מנהל את התהליך כולו, כולל שלב הביצוע, איסוף הראיות מהאתר, מענה לשאלות הבודק ותיאום מול הרשות המקומית. שתי ההתקשרויות לגיטימיות. הבעיה מתחילה כשהיזם חושב שקנה את השנייה וקיבל את הראשונה.

לכן שווה לשאול לפני חתימה שאלה אחת פשוטה. מי אוסף את הראיות מהאתר ומי עומד מול הבודק בשלב ב'.

מכון התקנים וגוף הבדיקה הם צד אחר לגמרי. הם בוחנים, הם אינם מתכננים עבורכם ואינם אמורים לבנות את התיק. הבודק קורא מסמכים וראיות, משווה אותם לדרישות ומחליט אם ההתאמה הוכחה. מבחינתו, פרויקט שהתיק שלו מסודר ופרויקט שהתיק שלו פזור בין שבעה יועצים נראים אותו דבר בתכניות ושונים לחלוטין בזמן הבדיקה.

התקנות בנושא בנייה בת-קיימה מתעדכנות מעת לעת בתיקונים שמתפרסמים ברשומות, ומי שנכנס לתכנון עובד תמיד מול הנוסח העדכני ביותר. גם מסיבה זו כדאי לוודא בהתקשרות מי אחראי לעקוב אחר שינויי הנוסח ולעדכן את ההגשה בהתאם.

מה תקן 5281 עושה למבנה מסחרי בפועל

התקן בנוי משני מנגנונים שפועלים יחד. תנאי סף שחייבים להתקיים, וניקוד שנצבר בפרקים כמו אנרגיה, מים, חומרים, פסולת, בריאות ורווחה ומשאבי קרקע, בהתאמה לייעוד המבנה. מבנה מסחרי, מוסד חינוך, בית מלון ובית חולים נבדקים באותו תקן ובדגשים שונים.

פרק האנרגיה מוריד את עצמו למעטפת ולמערכות, ובהן איכות הבידוד, טיפול בגשרים תרמיים, מקדמי הזיגוג, שליטה בקרינה ישירה, בקרת תאורה ופילוח מדידה. פרק הבריאות נוגע באיכות אוויר פנים, בספיקות אוורור ובחומרי גמר בפליטה נמוכה, והוא בעל השפעה ישירה על מפרט הגמר שהאדריכל כבר בחר. פרק הפסולת דורש חדר אשפה ומערך הפרדה שעובדים בפועל, כולל מסלול פינוי שהרשות מאשרת. פרק הקרקע והמים נוגע לנגר עילי, לשטחי חלחול ולהשקיה, ומשנה לעיתים את תכנון הפיתוח.

בפרויקט מסחרי כל אחד מהפרקים האלה נוגע בשטח מניב.

הרחבה מלאה על התהליך מרגע הרעיון ועד הביצוע מופיעה במאמר תקן 5281 מהלכה למעשה. התקן עצמו והוועדה המקצועית שמלווה את עדכוניו מתנהלים במסגרת מכון התקנים הישראלי, וניתן לעקוב אחר סטטוס הרוויזיות דרך עמוד הוועדה באתר מכון התקנים. מעקב כזה אינו טריוויה מקצועית. פרויקט ארוך מתחיל בנוסח אחד ומגיע לבדיקה בנוסח אחר.

הגבול בין תקינה, מעבדה והתעדה

מכון התקנים עוסק בתקינה ובניהול תהליכי התעדה פורמליים. בפרויקט עצמו הבדיקה מתבצעת מול גוף בדיקה או מעבדה מוסמכת, לפי נהלים מוגדרים ולפי סדר שלבים קבוע. שני הדברים אינם זהים, וההפרדה הזו היא בדיוק מה שמעניק לתעודה את ערכה.

תהליך ההתעדה מתנהל סביב עיקרון האוגדן, מסמך מרכז שאוסף את התכניות, המפרטים, החישובים והראיות ומראה כיצד הפרויקט צובר את מה שהתקן דורש ממנו. אפשר לראות את המסגרת הרשמית בעמוד תהליך ההתעדה של מכון התקנים.

המשמעות ליזם מעשית. הבודק אינו משלים חסרים, אינו מנחש ואינו מתקן טעויות סימון בתכנית. הוא בוחן את מה שהונח לפניו.

לכן העבודה של יועץ בניה ירוקה בשלב הזה היא בעיקר עבודת הכנה, לוודא שכל תנאי סף מגובה במסמך, שהמסמך מפנה לתכנית הנכונה, שהתכנית היא הגרסה המאושרת ולא זו שהוחלפה בסבב האחרון, ושכל הצהרה שנשלחת נושאת חתימה של הגורם המוסמך לחתום עליה. הפער השכיח בין פרויקט שעובר חלק לפרויקט שנתקע אינו איכות התכנון. הוא סדר התיק.

שלב מקדמי, שלב א' ושלב ב'

שלושת השלבים אינם דרגות של אותה בדיקה. הם שלוש בדיקות שונות, בשלוש נקודות זמן, על שלושה סוגי חומר.

השלב המקדמי הוא בדיקת היתכנות מוקדמת, ובחלק מהמסלולים אישורו נדרש כתנאי לקליטת הבקשה להיתר. הוא נשען על חומר תכנוני ראשוני ועל הצהרת כוונות מסודרת לגבי הדרך שבה הפרויקט מתכוון לעמוד בתקן.

שלב א' הוא אישור התכנון המפורט. כאן נבדקים תנאי הסף, אסטרטגיית הניקוד, המודל האנרגטי, חישובי המעטפת והמים והתאמת המפרטים למה שהוצהר. פרויקט שעובר שלב א' קיבל אישור שהתכנון שלו ישים, לא שהוא בוצע.

מה נבדק בשלב ב' בשטח

שלב ב' בודק התאמה בין מה שאושר לבין מה שנבנה. החומרים שסופקו מול החומרים שאושרו, המערכות שהותקנו מול המערכות שתוכננו, מערך הפסולת שפועל באתר, פתרונות הנגר שבוצעו בפיתוח, ותיעוד ההתקנות עצמו. חלק מהראיות אפשר לאסוף רק בזמן אמת, כשהאלמנט עדיין גלוי לעין.

בידוד שנסגר מאחורי טיח ולא צולם לפני הסגירה הוא ראיה שאבדה. לא בגלל שהבידוד לא הותקן, אלא בגלל שאין דרך להוכיח זאת. זו הסיבה שאנו נמצאים באתר לאורך הביצוע ולא רק בהגשות.

הראיות שקובעות אם ההגשה עוברת בסבב אחד

לכל שלב יש סט מסמכים משלו, וערבוב בין הסטים הוא אחת הסיבות הנפוצות לסבב הגשה נוסף. שלב א' מדבר בשפת תכנון. שלב ב' מדבר בשפת הוכחה.

הטעות התכנונית השכיחה ביותר בשלב הזה אינה דרמטית בכלל. מוצר שנקבע במפרט אינו זמין, קבלן מציע חלופה סבירה, מנהל הפרויקט מאשר אותה בשיחת טלפון, ואיש אינו מעדכן את התיק הירוק. כשמגיעים לבדיקה, המסמכים מתארים בניין אחד והחשבוניות מתארות בניין אחר.

הפתרון אינו לאסור חלופות. חלופות הן חלק מהחיים באתר. הפתרון הוא נוהל אישור חלופה מסודר, שבו כל החלפה נבדקת מול הפרק הרלוונטי בתקן לפני שהיא נכנסת להזמנה, ומתועדת באותו רגע. ייעוץ בנייה ירוקה שמפעיל נוהל כזה מהיום הראשון של הביצוע חוסך את הארכיאולוגיה שנדרשת אחרת בסוף הפרויקט.

איך יושבים מול האדריכל ויועצי המערכות

הפרק הירוק אינו מסמך שנכתב בצד. הוא נשען על התוצרים של כל שאר המתכננים, ולכן איכותו נקבעת באיכות התיאום.

מול האדריכל נסגרות שאלות המעטפת, ובהן יחסי פתחים, עומק מרפסות והצללות אדריכליות, סוגי זיגוג, חומרי גמר ופתרונות גג. מול יועץ המיזוג נסגרות שאלות הספיקות, אזורי הבקרה וניצולת המערכת. מול יועץ החשמל נסגרות שאלות בקרת התאורה, פילוח המדידה והשילוב של מערכת סולארית על הגג. מול האינסטלטור נסגרות שאלות המים, השבת נגר והשקיה.

במגדלים ובמתחמים עירוניים צפופים נכנס רובד נוסף. עומדים גבוהים משנים את משטר הרוח בפני הקרקע ומייצרים תופעות של הסטת אוויר כלפי מטה, שהופכות רחבה מתוכננת למרחב שאינו שמיש בפועל, ולכן בחינה מוקדמת של השפעות הרוח בסימולציית CFD שייכת לשלב הבינוי ולא לשלב ההיתר, כפי שמוסבר בהרחבה בעמוד מידול CFD ומשטרי רוח בערים.

אותו היגיון חל על המעטפת האקלימית. ניצול נכון של מסה תרמית ובידוד לפי ת"י 1045 ומודל אנרגטי מלא לפי ת"י 5282 קובעים את התנהגות המבנה לאורך היממה, ולא רק את עמידתו בטבלה. הרחבה על העיקרון הזה מופיעה בעמוד תכנון תרמי מתקדם למבנים. גם גיליון האשפה נכנס לאותו מהלך, כשהוא ממודל ב-BIM REVIT ונשען על אותו מודל שהפרויקט כבר עובד בו.

קריטריונים לבחירת יועץ בפרויקט מסחרי

הקריטריון הראשון אינו מקצועי, הוא חוזי, ונוגע למה שבדיוק כלול בהתקשרות. תכנון בלבד, או תכנון וליווי ביצוע עד קבלת התו. ההבדל בין השניים הוא בדיוק ההבדל בין מי שמכין את שלב א' לבין מי שאחראי גם על תיק שלב ב'.

הקריטריון השני הוא רוחב הדיסציפלינה. מבנה מסחרי חוצה בדרך כלל כמה מסלולים סטטוטוריים במקביל, בנייה ירוקה, נספח תרמי, נספח רוחות והצללות, גיליון אשפה, ולעיתים חוות דעת סביבתית מול הרשות המקומית או מול המשרד להגנת הסביבה. כשכל תוצר יושב אצל גורם אחר, הפערים ביניהם מתגלים בוועדה. במשרדנו כל התחומים האלה יושבים תחת קורת גג אחת, ולכן ההצלבה ביניהם נעשית לפני ההגשה ולא אחריה.

הקריטריון השלישי הוא ניסיון בייעוד המבנה הספציפי. מלונאות, מוסדות בריאות, חינוך ומבני ציבור אינם וריאציות של מגורים.

מעל 15 שנות עבודה, יותר מ-2,000 פרויקטים, מעל 400 לקוחות וכ-90,000 יחידות דיור מייצרים בעיקר דבר אחד שקשה לקנות בדרך אחרת. היכרות עם מה שכל רשות בודקת בפועל. פרויקטים כמו שדה תעופה תמנע, בית החולים לילדים רפפורט וקמפוס צפוני של אוניברסיטת בן גוריון נבדקים אחרת ממגדל מגורים, וההיערכות אליהם שונה מהיסוד. אפשר לראות את קשת היזמים וחברות הניהול שאיתם אנו עובדים בעמוד בין לקוחותינו.

תב"ע, היתר וביצוע ומה שנשאר פתוח בכל אחד

אותה דרישה בדיוק עולה בעלות תכנונית שונה לגמרי לפי מועד הטיפול בה. זה לא עניין של מהירות, זה עניין של סדר.

כשהייעוץ נכנס בשלב התב"ע והקונספט, מרחב הפתרונות כולל את הדברים שמשפיעים הכי הרבה ועולים הכי מעט בשינוי, אוריינטציה של הבניין, פיזור הנפחים במגרש, מיקום הפתחים ביחס לשמש ולרוח, ומיקום חדר האשפה ביחס לדרך הפינוי. ברמה הזו הפתרון הוא גיאומטרי, והוא מטפל בבעיה מהשורש.

כשהייעוץ נכנס רגע לפני הגשת ההיתר, הגיאומטריה כבר סגורה. מה שנשאר זה שדרוג מפרטים, זיגוג טוב יותר, בידוד עבה יותר, מערכת יעילה יותר, בקרת תאורה מתוחכמת יותר. אלה פתרונות לגיטימיים לגמרי, אבל הם מפצים על החלטות שכבר התקבלו במקום להחליף אותן.

בשלב הביצוע נשארים תיעוד, אישורי חלופות ותיקונים נקודתיים.

במבנה קיים, בשיפוץ או בתוספת בנייה, ההיגיון דומה והמגבלות אחרות. אי אפשר לשנות אוריינטציה ולרוב אי אפשר לגעת בשלד, אבל אפשר לעבוד על המעטפת, על החלפת מערכות, על תאורה ועל אנרגיה מתחדשת. שם סקר אנרגיה מקדים, שכולל חישוב טכנו-כלכלי ובחינה של פוטנציאל סולארי, הוא הכלי שמכוון את סדר העדיפויות לפני שנוגעים בבניין. ייעוץ בנייה ירוקה במבנה קיים מתחיל תמיד ממדידה של המצב הקיים, לא מהמלצה גורפת.

שאלות נפוצות

מרוב הבדיקה עולה תמונה עקבית. הפער בין הגשה שעוברת בסבב אחד להגשה שחוזרת נוצר בשלב שבו נכנס הייעוץ, ולא באיכות הכתיבה של הדוח. ככל שהייעוץ נכנס מוקדם יותר, מרחב הפתרונות רחב יותר וזול יותר לתקן. ככל שהוא נכנס מאוחר, נשארים תיקוני מפרט ותיעוד.

על הכותב

אביעד בראון, מנכ״ל GreEngineering

מוביל משרד להנדסת סביבה ואנרגיה מכפר סבא המתמחה בתכנון, ייעוץ וליווי פרויקטים לבנייה ירוקה לפי תקן 5281, תכנון ומידול תרמי לפי תקני 1045 ו-5282, מידול רוחות והצללות, סקרי אנרגיה ואנרגיה מתחדשת, תכנון סביבתי לתב"עות ולהיתרי בנייה ותכנון פתרונות אשפה. במשרד מועסקים מהנדסים, אדריכלים ומתכננים בתחומי הנדסת אנרגיה, תעשייה וניהול ואיכות הסביבה, והוא ליווה למעלה מ-2,000 פרויקטים ברחבי הארץ, מבתים פרטיים ועד שדות תעופה, בתי חולים ומתחמי מגורים בקנה מידה לאומי.