בחירת יועץ אשפה לתכנון וקבלת היתר בנייה

מיקום חדר האשפה ונתיב הפינוי נקבעים בתכנון המוקדם, ומשפיעים על התכנית האדריכלית ועל תהליך הרישוי מול הרשות המקומית.

בכל תיק היתר שבו נספח האצירה מגיע אחרון, מיקומו של חדר האשפה נקבע בפועל לפי מה שנשאר פנוי בקומת הקרקע ולא לפי חישוב נפחים ומסלול פינוי. התוצאה היא חדר שאינו עומד בדרישות הרשות המקומית, סבב תיקונים בתכנית האדריכלית, ולעיתים הזזה של מהלך רמפה או של קיר תמך בשלב שבו כל שינוי גורר עדכון של כלל היועצים בפרויקט. אצירת אשפה היא אחת הדרישות הבודדות בתיק שבהן שיקול תברואי ותפעולי משפיע ישירות על גיאומטריה, על תנועה ועל חלוקת שטחי השירות, ולכן היא נסגרת נכון רק כאשר היא נכנסת לתכנון בשלב שבו התכנית עדיין ניתנת לשינוי.

הפער בין מה שהיזם סבור שהוא מגיש לבין מה שבודק התברואה קורא בפועל הוא הגורם המרכזי לסבבי תיקונים בנושא הזה. הבודק אינו מחפש שרטוט מרשים של מסתור מיכלים, אלא התאמה בין שימושי המבנה, נפחי האצירה, תדירות הפינוי והיתכנות התנועה של רכב הפינוי בשטח. מאמר זה מפרט את שלבי התכנון, את המסמכים הנדרשים ואת ההכרעות שאי אפשר לדחות לשלב מאוחר.

זמן קריאה: 10 דקות

מה יועץ אשפה מכריע בשלב התכנון המוקדם

יועץ אשפה הוא המתכנן שקובע כיצד ייאספו, יאוחסנו ויפונו זרמי הפסולת בפרויקט בנייה או במערך של רשות מקומית, ומתרגם את מדיניות התברואה המקומית לפתרון שניתן לבנות, לנקות ולתפעל לאורך חיי המבנה. העבודה בנויה מחישובי נפחי אצירה לפי שימושים, מבחירת מתקני האצירה, מקביעת מיקומם של חדרי האשפה ונקודות האצירה בתוך המגרש, מבדיקת נגישות של רכבי הפינוי ומתיאום שוטף מול גורמי התברואה והרישוי. כל אחת מההכרעות האלה נוגעת בשטחי שירות, בגרעין ובתנועה, ולפיכך היא הכרעה אדריכלית במידה שאינה פחותה מהיותה הכרעה תברואית.

בשירות נעזרים יזמים וחברות ניהול פרויקטים, אדריכלים, מנהלי פרויקטים, חברות אחזקה שמקבלות את המבנה לתפעול בפועל, ורשויות מקומיות שמתכננות את מערך האיסוף שלהן דרך מחלקות שפ"ע ותברואה. אצלנו ב-GreEngineering ייעוץ אשפה נסגר לרוב באותו תיק שבו נסגרים גם נספח הבנייה הירוקה, הנספח התרמי ונספח הרוחות, משום שהרשות בוחנת את המסמכים האלה כמכלול אחד ולא כארבע הגשות נפרדות. השילוב הזה מקצר את שרשרת התיאום, שכן החלטה על מיקום אזור התפעול משפיעה גם על מעטפת המבנה וגם על תנועת האוויר סביבו.

נספח אצירת אשפה והמסמך שהרשות המקומית קוראת בפועל

נספח אצירת אשפה הוא המסמך התכנוני שמציג כיצד הפסולת נאספת מהמשתמש, נאגרת בתוך המגרש ומפונה ממנו, בהתאם למדיניות הרשות המקומית שבה מוגש התיק. רשויות מקומיות מפרסמות מסמכי הנחיות רשמיים משלהן לנספח האצירה, ובהם דרישות מוגדרות לגבי מיקום, נגישות ונפחי אצירה כתנאי לאישור התכנון, כפי שמופיע במסמך ההנחיות של עיריית תל אביב יפו לנספח אצירה. מכאן שבדיקת הדרישות המקומיות היא צעד ראשון בכל פרויקט, ולא פורמליות שניתן לגזור מפרויקט קודם בעיר אחרת.

נספח מסודר מונע שורה של תקלות מוכרות בשלבי הרישוי סבבי תיקונים חוזרים בתכנית האדריכלית, עיכוב בהוצאת ההיתר או בקבלת תעודת גמר, מפגעי ריח ותשטיפים בחדר שלא תוכנן לשטיפה, וקושי של רכב הפינוי להגיע לנקודת העצירה. תכנון אשפה שנעשה במקביל להתקדמות התכנית האדריכלית מייצר מסמך שהבודק יכול לאשר בלי לבקש נתונים משלימים, בעוד שנספח שנכתב אחרי סגירת הקומה מתאר מצב קיים ומנסה להצדיק אותו. אין פורמט אחיד לכלל הרשויות, ולכן אותו פתרון אצירה עשוי להתקבל בעיר אחת ולדרוש התאמה בעיר שכנה.

אפיון זרמי הפסולת קודם לשרטוט חדר האשפה

שלב האפיון הוא שלב איסוף נתונים, ובו נקבעים ייעודי השטחים במבנה, שעות הפעילות של כל שימוש, עומסי השיא הצפויים והזרמים שיידרשו הפרדה. זרם יבש, זרם רטוב ואורגני, אריזות, קרטון וגזם מתנהגים אחרת מבחינת נפח, משקל, ריח ותדירות פינוי, ולכן אפיון שגוי בשלב הזה מתגלגל לכל החישובים שאחריו. במבנה מעורב שבו קיימת קומת מסחר מתחת לדירות, האפיון קובע האם המסחר מקבל מערך אצירה נפרד ומסלול הוצאה משלו.

נתוני הבסיס הנאספים באפיון

הנתונים הנדרשים כוללים את מספר יחידות הדיור, את השטחים לפי שימוש, את סוגי העסקים הצפויים בקומת המסחר, את מספר המשתמשים במוסד ציבורי בשעות השיא ואת מדיניות ההפרדה במקור הנוהגת ברשות. מרגע שהנתונים מונחים על השולחן, אפשר לקבוע איזה סוג מיכל מתאים לכל זרם ומה השטח שיידרש בפועל. אפיון שנעשה בשלב הסקיצות מאפשר לאדריכל להקצות את השטח מראש, וכאשר הוא נעשה מאוחר יותר הוא הופך לתרגיל של התאמה בין דרישה קיימת לשטח שכבר תפוס.

הכרעות המיקום בשלב התכנון

בשלב התכנון נקבעים מיקום חדרי האשפה והמסתורים, סוג המיכלים לכל זרם, פתרונות ההפרדה והמיחזור, אופן התפעול היומי ומסלול הוצאת המיכלים אל נקודת העצירה של רכב הפינוי. המיקום נבחן ביחס לשלושה גורמים במקביל המרחק שהדייר או העובד נדרש לעבור, אורך המסלול שהמתחזק גורר בו מיכל מלא, ויכולת הגישה של הרכב אל אותה נקודה בלי לחסום את הכניסה למגרש.

חדר אשפה שממוקם עמוק בתוך החניון התחתון מייצר מסלול הוצאה ארוך שכולל רמפה, ולעיתים הוא מחייב עגלת שירות או מעלית נפרדת. לעומת זאת חדר שממוקם בגובה כניסה, עם דלת רחבה שנפתחת אל שטח תפעולי מוצנע, מייצר תפעול פשוט ומפחית את התלות בנהלים. במגדלי מגורים גדולים נבחנת גם החלוקה בין נקודת אצירה ביניים בקומות לבין חדר האצירה הראשי, שכן חלוקה כזו מפחיתה עומס על מעליות אך דורשת שטח נוסף ותכנון ניקוז מקומי. ההכרעות האלה נעשות בעבודה משותפת עם האדריכל ועם יועץ התנועה, מפני שהן צורכות שטח שגם שאר היועצים מבקשים לעצמם.

סגירת הערות הרשות עד לאישור הנספח

שלב האישור נשען על סט מסמכים עקבי, שבו התכנית, החתכים, חישוב הנפחים ותרשים מסלול הפינוי מספרים את אותו סיפור בלי סתירות פנימיות. סתירה בין מידת החדר בתכנית לבין מספר המיכלים בטבלת החישוב היא הסיבה הנפוצה להערה חוזרת, ומרגע שההערה נרשמה היא מחייבת סבב תיאום מלא עם האדריכל.

העבודה מול הרשות בשלב הזה כוללת מענה כתוב לשאלות בודק התברואה, הצגת חלופה כאשר הפתרון המוצע אינו מתקבל, וסגירת ההתאמות התכנוניות עד לאישור סופי של הנספח כחלק מתיק ההיתר. תיאום מוקדם עם מחלקת שפ"ע, לפני ההגשה הפורמלית, מצמצם את מספר ההערות המהותיות משום שהוא חושף מראש את המדיניות המקומית לגבי סוגי מיכלים, טמונים ותדירויות. זהו עיקרון תכנוני ולא הבטחה לגבי משך הטיפול בבקשה, שכן קצב הבדיקה נקבע בוועדה המקומית ולא ביועץ. הניסיון מלמד שפרויקט שבו התקיימה פגישת תיאום אחת בשלב הסקיצות מגיע להגשה עם נספח שדורש התאמות טכניות בלבד.

גיליון אשפה שעובר אישור בסבב הראשון

גיליון אשפה הוא דף העבודה המרכזי בתהליך, והוא מרכז את חישובי הכמויות ונפחי האצירה, את פירוט המתקנים ומיקומם, את בחינת הנגישות לפינוי ואת ההפרדה לזרמים לפי דרישות הרשות המקומית. גיליון תקין מציג את הקשר בין שימושי המבנה לבין תדירות הפינוי, ומראה שהפתרון ישים תפעולית ולא רק ניתן לשרטוט בקנה מידה.

במבנה שמשלב מסחר ומגורים נדרשת הפרדה מלאה בין הזרמים בגיליון עצמו, כולל מיכלים נפרדים, מסלולי הוצאה שאינם מצטלבים ולעיתים נקודות עצירה שונות לרכב הפינוי. עסק מזון בקומת הקרקע מייצר פסולת רטובה בתדירות גבוהה, ולכן שילובו באותו חדר עם אצירת המגורים מייצר מפגע ריח שיירשם כהערה כבר בבדיקה הראשונה. מוסדות תכנון ממשלתיים מפרסמים נספחי פסולת מובנים כחלק מהליכי תכנון, ומהם ניתן ללמוד את סדר ההצגה שבודק מצפה לו. תכנון אשפה שמתועד בגיליון אחד, מעודכן ומתוארך, חוסך את המצב שבו הרשות בוחנת גרסה שאינה זהה לגרסה שבידי האדריכל.

חישובי נפחי אצירה לפי סוג שימוש

תכנון אשפה מבוסס על חישוב, ולא על הערכה גסה של מספר המיכלים שנראה סביר בתכנית. החישוב נשען על מאפייני השימוש, על עומסי השיא, על הרכב הזרמים ועל תדירות הפינוי הריאלית באותה רשות, ואליו מתווסף מרווח תפעולי שמאפשר ספיגה של יום פינוי שהוחמץ או של עומס חג. טעות בחישוב אינה מתגלה בשלב ההיתר אלא בשנת התפעול הראשונה, כאשר מיכלים עומדים מחוץ לחדר ומסלול ההוצאה נחסם.

אוורור וניקוז בחדר האשפה כפרט הנדסי

חדר אשפה תקין הוא חדר שניתן לשטוף אותו במים, שהנוזלים בו מנוקזים לנקודה מתוכננת, שהאוויר בו מתחלף בלי להזרים ריח אל חלל מאוכלס, ושבתוכו יש מרווח תנועה בטוח לעובד שגורר מיכל מלא. ייעוץ אשפה ברמת הפרט עוסק בדיוק בשכבה הזאת, ובה נמצאים הכשלים החוזרים חדר קטן מדי ביחס למספר המיכלים, דלת שרוחבה אינו מאפשר את רדיוס הסיבוב של המיכל, שיפוע רצפה שאינו מוליך אל המחסום, ומסלול הובלה שחוצה אזור שהותם של משתמשים.

קיימות הוראות תכנון פורמליות בנושא, במסגרת תקנות התכנון והבנייה בנושא אצירת אשפה, והן מהוות את הבסיס שעליו נבנית ההנחיה המקומית. סוגיית הריח נגזרת מהתנהגות זרימת האוויר סביב הפתח ומעליו, ולכן היא נבחנת באותם כלים של מידול תנועת אוויר במבנים, כלומר מכניקת זורמים חישובית שמשמשת בפרויקט גם לנספחי רוחות ולבדיקת נוחות במרחב הציבורי.

נתיב הגישה של רכב הפינוי בתוך המגרש

רכב פינוי דורש נתיב גישה, נקודת עצירה, רדיוס סיבוב וגובה חופשי, וכל אחד מהנתונים האלה הוא אילוץ גיאומטרי שנקבע בתכנית הפיתוח. מכאן שתכנון אשפה בהיבט התנועתי נעשה יחד עם תכנון הכניסות למגרש, ולא כתיקון בדיעבד אחרי שהחניון והמדרכות תוכננו במלואם.

במתחמים מסחריים נדרש תיאום בין אזור פינוי האשפה לאזור הפריקה והטעינה, משום ששני השימושים מבקשים את אותו כיס תפעולי בשעות דומות, והפתרון הוא בדרך כלל הפרדה במרחב או בזמן. במוסדות ציבור, ובכללם מבני חינוך והיכלי תרבות, מופרדת התנועה התפעולית מתנועת הולכי הרגל, כך שנקודת העצירה אינה נמצאת על ציר הכניסה הראשי של קהל המשתמשים. בפרויקטים בעלי חניון תת קרקעי נבחן גם הגובה החופשי מתחת לתקרה ולצינורות, שכן פתרון שמצריך כניסת רכב פינוי לחניון מחייב תכנון גובה שאינו נגזר מרכב פרטי. תכנון מוקדם של הנתיב מונע צווארי בקבוק תפעוליים שמקבלים ביטוי בהערות הרשות ובחיי המבנה כאחד.

מה עוד נתון לשינוי בכל שלב תכנוני

הסדר שבו נקבעות ההחלטות בפרויקט קובע את מרחב הפעולה של יועץ האשפה, שכן כל שלב מקבע נתונים שהשלב שאחריו כבר אינו יכול לשנות בלי עלות תכנונית. הטבלה הבאה מתארת את מדרג ההכרעות מהתב"ע ועד ההיתר, ומשמשת בפגישת התיאום הראשונה כדי להבהיר מה עדיין פתוח.

ממבנה בודד למערך פסולת של רשות מקומית

ברמת הרשות המקומית התכנון עוסק במערך האיסוף כולו, כלומר בפריסת נקודות האצירה, במסלולי האיסוף, בתדירויות, בהתאמה בין סוגי הכלים לאופי השכונה ולעיתים גם בתחנות מעבר. תכנון אשפה בקנה מידה הזה נשען על שילוב בין נתוני שטח, מדיניות מיחזור והפרדה במקור, ותכנון תפעולי ארוך טווח שמביא בחשבון גם בינוי עתידי בשכונות בהתחדשות. רשויות מקומיות מפרסמות מידע ציבורי על ימי הפינוי ועל מערך המיחזור שלהן, ומסמכים אלה מהווים נקודת פתיחה לבחינת הפער בין המדיניות המוצהרת לבין הביצוע בפועל.

מפרטי מכרז פינוי כמסמך הנדסי

יועץ אשפה מסייע לרשות בבניית תכנית אב לפסולת ובניסוח מפרטי מכרז הפינוי, ובהם מוגדרות התדירויות, סוגי כלי האצירה, דרישות הבקרה והדיווח ואופן מדידת הביצוע. מפרט מוגדר היטב מאפשר להשוות בין הצעות של מפעילים שונים על אותו בסיס, בעוד שמפרט כללי מייצר הצעות שאינן ברות השוואה. ההיררכיה המקצועית שמנחה את התכנית היא מדרג הטיפול בפסולת, שממנו נגזרות ההחלטות על היקף ההפרדה במקור ועל מספר הזרמים שהרשות בוחרת לתחזק.

השוואה תכנונית בין טמונים דחסנים ומכולות

ההבדל בין פתרונות האצירה נמדד בשטח הנדרש, ברמת הניקיון והריח, בבטיחות התפעולית, בתלות בתשתיות ובתדירות הפינוי שהפתרון מחייב. ייעוץ אשפה בוחר בין הפתרונות לפי הנתונים האלה, ולפי עלות מחזור חיים של התחזוקה, ולא לפי מה שנראה נקי יותר בהדמיה.

טמון קרקע מעביר את נפח האצירה מתחת לפני הקרקע ומשאיר בפני השטח נקודת השלכה בלבד, ולכן הוא מקנה יתרון אסתטי ונפח גדול, לצד תלות בתשתיות, בעומק חפירה ובמשאית עם זרוע הרמה. דחסן אשפה או מכבש קרטון מתאים למקומות שבהם נפחי הפסולת גבוהים, בעיקר במסחר, בתעשייה ובמלונאות, והוא דורש חיבור חשמל, מקום לפינוי המכולה ותחזוקה סדירה. מכולות רגילות מהוות פתרון גמיש שדורש פחות תשתית ויותר שטח גלוי בפני השטח, ולכן הן נבחרות היכן שהפיתוח מאפשר הצנעה. פתרונות המיחזור וההפרדה במקור מהווים חלק אינטגרלי מהנספח, והם נשקלים יחד עם דרישות תקן 5281 לבנייה ירוקה, שבו ניהול הפסולת התפעולית הוא נושא מוכר בתיק.

הגיליון בתוך מודל BIM REVIT ובתיק ההיתר

ברוב הפרויקטים כיום התכנית האדריכלית מתנהלת במודל תלת ממדי, ומכאן שנספח אשפה שנמסר כשרטוט מנותק מייצר עבודת התאמה כפולה בכל שינוי תכנוני. אנחנו מבצעים את מידול מערכות האשפה והמיחזור ב-BIM REVIT, כך שהחדר, המיכלים, מסלול ההוצאה ונקודת העצירה יושבים באותו מודל שבו הפרויקט מתנהל, וכל תזוזה של קיר או של עמוד נבחנת מול מערך האצירה באופן מיידי.

העבודה הזאת נעשית אצלנו מהסקיצה הראשונה של האדריכל ועד מסירת הפרויקט, לרבות ליווי הביצוע ופיקוח עליון, משום שהפרט התפעולי נבדק בשטח ולא רק בשרטוט. בפרויקטים שליווינו, מקמפוס אוניברסיטת בן גוריון ומבית החולים לילדים רפפורט ועד מתחמים עירוניים נוספים, אותו צוות סגר את גיליון האשפה יחד עם נספח הבנייה הירוקה והמודל האנרגטי. הריכוז הזה מונע את המצב שבו דרישה אחת מתגלגלת בין ארבעה יועצים ואף אחד מהם אינו הכתובת לסגירתה מול הוועדה המקומית.

קריטריונים לבחירת יועץ אשפה לפרויקט או לרשות

בחירת יועץ אשפה נמדדת ביכולת לסגור תכנון אשפה מול הרשות הספציפית שבה מוגש התיק, ולא בהיכרות כללית עם הנושא. הקריטריון הראשון הוא ניסיון מוכח מול רשויות מקומיות שונות, שכן המדיניות בנושא טמונים, סוגי מיכלים ותדירויות משתנה מעיר לעיר. הקריטריון השני הוא יכולת לעבוד בשני קני מידה, מבניין מגורים בודד ועד מערך פסולת עירוני שכולל תכנית אב ומפרטי מכרז. הקריטריון השלישי נוגע ליכולת השילוב עם התחומים הסביבתיים הצמודים, ובהם חוות דעת סביבתיות, רישוי מול המשרד להגנת הסביבה ויחידות סביבתיות, ובנייה ירוקה.

היקף העבודה משתנה בין פרויקט למשנהו לפי גודל המבנה, מספר השימושים בו, מספר המסלולים הסטטוטוריים שהוא חוצה והשלב שבו היועץ נכנס לתמונה התכנונית, ולכן בחינת הצרכים מול היועץ בשלב מוקדם מאפשרת להתאים את היקף השירות למה שהתיק אכן דורש. אפשר לעיין בפרויקטים שהחברה ליוותה כדי לראות את סוגי המבנים שבהם נסגרו מסמכים כאלה.

שאלות נפוצות

תכנון אשפה נכון נסגר בשלב שבו התכנית האדריכלית עדיין פתוחה, על בסיס אפיון מדויק של זרמי הפסולת, חישוב נפחים, בדיקת נתיב פינוי והתאמה להנחיות הרשות המקומית הרלוונטית. ככל שהנספח נכנס מוקדם יותר לתהליך, כך פוחת מספר סבבי התיקונים מול הבודק וקטן הסיכון לשינוי מאוחר בתכנית.

על הכותב

אביעד בראון, מנכ״ל GreEngineering

מוביל משרד להנדסת סביבה ואנרגיה מכפר סבא המתמחה בתכנון, ייעוץ וליווי פרויקטים לבנייה ירוקה לפי תקן 5281, תכנון ומידול תרמי לפי תקני 1045 ו-5282, מידול רוחות והצללות, סקרי אנרגיה ואנרגיה מתחדשת, תכנון סביבתי לתב"עות ולהיתרי בנייה ותכנון פתרונות אשפה. במשרד מועסקים מהנדסים, אדריכלים ומתכננים בתחומי הנדסת אנרגיה, תעשייה וניהול ואיכות הסביבה, והוא ליווה למעלה מ-2,000 פרויקטים ברחבי הארץ, מבתים פרטיים ועד שדות תעופה, בתי חולים ומתחמי מגורים בקנה מידה לאומי.